David Fortier

Par David Fortier

9 novembre 2021

Entreprise

Assurance copropriété : que change la loi 141 pour vous?

Depuis décembre 2018, l’entrée en vigueur de la loi 141 a entraîné plusieurs changements au Code civil du Québec. Ces modifications se répercutent autant sur l’assurance condo que sur l’assurance du syndicat de copropriété. Mais qu’est-ce qui change concrètement pour les copropriétaires et leurs administrateurs de syndicats? On vous explique!

Vous avez l’obligation d’assurer votre unité de condo

À titre de copropriétaire, votre assurance condo doit inclure une protection adéquate pour votre responsabilité civile. Celle-ci doit être couverte pour un montant minimal d’un million de dollars si l’immeuble comporte moins de 13 unités ou pour au moins deux millions de dollars si l’immeuble comporte 13 unités ou plus.

Votre syndicat de copropriété et ses administrateurs ont de nouvelles obligations

Dresser une description détaillée des unités d’origine

Le syndicat doit établir une description des parties privatives correspondant à une unité de condo standard. Cette démarche offre deux avantages majeurs :

  • Permettre aux copropriétaires d’adapter leurs protections d’assurance condo à leurs besoins réels.
  • Simplifier le règlement des réclamations, tant pour le syndicat que pour les copropriétaires, en départageant ce que l’assurance du syndicat couvre de ce que l’assurance de chaque copropriétaire couvre.

Créer un fonds d’autoassurance

En cas de réclamation, ce nouveau fonds doit permettre de couvrir le montant de la franchise la plus élevée inscrite au contrat d’assurance du syndicat de copropriété. Notez qu’on exclut ici les franchises prévues en cas d’inondation ou de tremblement de terre.

Le fonds d’autoassurance diffère du fonds de prévoyance. Ce dernier continue de compter parmi les obligations du syndicat; il doit servir uniquement aux réparations majeures (comme un bris d’ascenseur) et au remplacement de parties communes telle la toiture.

Faire évaluer l’immeuble tous les 5 ans par un membre en règle de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ)

Cette démarche vous assure que l’immeuble soit suffisamment couvert pour permettre sa reconstruction, afin d’éviter que les copropriétaires ne se retrouvent avec d’importantes pertes financières.

Prendre en charge la réparation de tout dommage à l’immeuble après un sinistre

Le syndicat a maintenant l’obligation de s’occuper de la réparation de tous les dommages subis par l’immeuble à la suite d’un sinistre, qu’ils concernent les parties privatives ou communes. Cela exclut cependant les dommages touchant les biens d’un copropriétaire et ceux affectant les améliorations faites aux unités, qui doivent être réclamés par le copropriétaire à son propre assureur habitation.

Doter l’immeuble et le syndicat de protections d’assurance biens et responsabilité civile adéquates

Cette assurance doit minimalement inclure :

  • Les protections de base nécessaires pour bien couvrir tout dommage éventuel à l’immeuble, qu’il survienne dans les parties privatives ou communes.
  • Des montants de protection tenant compte de la reconstruction du bâtiment conformément aux normes, usages et règles, incluant les frais de déblai – par exemple, pour permettre une reconstruction complète en cas de sinistre majeur.
  • Une assurance couvrant la responsabilité civile de tous les administrateurs et dirigeants du syndicat de copropriété. Elle couvre aussi la responsabilité du président et du secrétaire de l’assemblée des copropriétaires, ainsi que celle des autres personnes chargées de voir à son bon déroulement. La plupart des administrateurs de syndicats de copropriété ne sont pas des administrateurs de profession. Il s’agit en général de copropriétaires qui acceptent la responsabilité de la tenue de l’immeuble. Puisqu’une copropriété représente un actif majeur, une erreur de leur part peut avoir de graves répercussions financières. Cette assurance permettra de réduire de tels impacts.

Quelle assurance couvre quoi?*

Exemples de situations qui pourraient vous arriverL’assurance du copropriétaire couvre…L’assurance du syndicat couvre…
À la suite d’un sinistre couvert, vos armoires de cuisine en chêne doivent toutes être remplacées (les armoires d’origine étaient en mélamine).la différence de valeur entre les armoires telles que présentées dans la description des parties privatives et celle de votre unité
la valeur des armoires telles que décrites dans la description des parties privatives
À la suite d’un sinistre couvert, votre mobilier et les biens qui se trouvaient dans votre unité sont inutilisables. vos biens personnels
Un incendie rase complètement l’immeuble et le montant d’assurance du syndicat est insuffisant pour le reconstruire.votre quote-part du montant des dommages à la suite de la répartition des charges communes compte tenu de l’insuffisance d’assurance du syndicatles dommages couverts par l’assurance du syndicat

*En tout temps, seul le contrat d’assurance précise les clauses et modalités relatives à nos protections. Certaines conditions et exclusions s’appliquent.

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